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オフィスの立ち退き(1)-立退きの要否

ビルの一室をオフィスとして賃借していますが、先日、賃貸人から「ビルが老朽化して建て替えたいので、立ち退き料と引き換えに明渡してほしい」という内容の通知書が届きました。
当社としては、長年利用してきたことから立ち退きたくはないのですが、この場合、立ち退きを拒むことはできますか。
賃貸期間の満了の際に更新を拒絶して立ち退きを求める場合、または賃貸期間の定めがなく解約申入れをして立ち退きを求める場合には、賃貸人、賃借人が当該物件を利用する必要性の程度を比較して、「正当事由」が認められる必要があります。
その際に、賃料の支払い状況等の経緯、建物の老朽化の程度、立ち退き料の支払い等の事情を考慮するとされています。

この賃貸人、賃借人の利用の必要性を比較する際には、賃借人が当該物件を営業用(オフィス等)として利用しているか、 居住用として利用しているかにより、賃借人の利用の必要性に差が出てきます。

すなわち、賃借人が当該物件を居住用として利用している場合には、賃借人の利用の必要性が認められやすくなり、 一方営業用として利用している場合には、居住用と比較して、
賃借人の利用の必要性は絶対的なものではなく、 立ち退き料の額といった金銭的解決の問題に解消される傾向があります。

質問の事例

賃貸人の利用の必要性は、老朽化したビルを建て直し、収益性を上げるという高度再利用目的にあります。 一方、賃借人の利用の必要性は、当該オフィスを利用して、営業を継続し安定的に収益を挙げること、及び長年オフィスとして利用 してきたことによる使い勝手の良さ等があります。

賃貸人、賃借人の利用の必要性は、両者とも一定の理由があるものであり、一概にどちらか一方の必要性が勝っているとはいうこと ができません。
また、賃借人がオフィスとして利用している場合は、一般的に営業用として利用している場合といえ、賃借人が被る不利益は、金銭的 に評価が可能で、立ち退き料の支払いにより補填される性質のものといえるでしょう。

したがって、近隣のオフィスを新たに借りることの容易さ、現在のオフィスとの立地条件の差等を当然考慮することにはなり ますが、仮に裁判になった場合には、オフィスの移転費用(引っ越し・保証金等)、営業損害の補填等を考慮した相当額の 立ち退き料の支払いを条件として、
「正当事由」が認められ、結果的には立ち退かなければならなくなる可能性があります。

そのため、裁判費用、裁判にかかる時間、裁判手続きに伴う煩わしさ等を考慮すると、
オフィスの移転費用、立地条件・休業期間の営業損害を補填するに足りる立ち退き料の支払い、および移転に要する期間の猶予を条件に、合意書を作成のうえ、
裁判前に立ち退きの合意をすることも有効な戦略と考えられます。

このように裁判外の合意により立ち退きの合意をするメリットは、y裁判費用、裁判にかかる時間、裁判手続きに伴う煩わしさ等を回避 できる点、円満に解決できる点、および立ち退きのために必要な期間の猶予を話し合いにより設定できる点にあります。

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