立ち退き料の相場について 〜テナント・店舗・オフィス

テナントビル・マンション等からの立ち退きを請求されている企業・個人の方へ
以下のようなことで悩んでいませんか?
ビルを取壊すから立ち退き料と引換えに明渡してほしいといわれた
付近一帯を再開発するから立ち退き料と引換えに立ち退いてほしいといわれた
契約期間が満了するから立ち退いてほしいといわれた
このような経験をなされた企業・個人の方が悩むのは
提示された立ち退き料が本当に適正な相場金額なのか
立ち退き料の相場としてどこまで請求できるのか
本当に立ち退く必要はあるのか

ホーム >> 立ち退き料相場の算定要素

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立退き料とは

立退き料とは、貸主(賃貸人)が借主(賃借人)に対し、テナント・マンション等からの立ち退きを求めるに当たって、借主の移転(立ち退き)による不利益を補填するために支払われる金銭、と定義することができます。

立ち退き料説明図

例えば、貸主が借主に対し,500万円をお支払いするから 立ち退きしてほしい、といった場合の500万円が立ち退き料となります。

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立ち退き料が支払われる理由

賃貸期間の満了の際に更新を拒絶して立退きを求める場合
解約申入れをして立ち退きを求める場合
貸主・借主が当該物件を利用する必要性の程度を比較して、「正当事由」が認められる必要があります。
「正当事由」の有無を判断する際

建物の老朽化の程度等の諸事情を考慮 立ち退き料の支払いを考慮
どれだけ高額な立ち退き料を提示しても、借主が物件を利用する必要性が高い場合には、正当事由がないとして立ち退き請求が認められない場合や、逆に、立ち退き料を全くもらえずに物件から立ち退かなければならないこともあるのです。
しかし 貸主が借主に立ち退きを求める際には、立ち退き料を提示する場合がほとんどです。

その理由として、特に、店舗・テナント・オフィスの賃貸借の場合、貸主も借主も経済的目的で物件を利用しているため、金銭評価になじみやすいし、また、どちらか一方の必要性の方が明らかに勝っているという事案はほとんどなく、両者ともに利用の一応の必要性がある場合がほとんどだからです。

より実践的な理由としては、借主の移転に伴う損失を立ち退き料の支払いで補填することにより、立ち退きの問題を早期にかつ円満に終わらせるという目的があります。

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立ち退き要求する手続き的要件

オーナーや大家が、賃借人に対し、立ち退きを求めるためには、法律上、以下の手続きを踏む必要があります。

以下の手続きに違反している場合は、そもそも立ち退く必要はありません。

[期間満了に伴う更新拒絶] 期間満了の1年前から6カ月前までの間に更新をしない旨の意思表示 + 期間満了後遅滞なく異議を述べる [解約の申入れ] 解約を申し入れてから6カ月経過すること + 期間満了後遅滞なく異議を述べる
一方で、手続き違反を前提に、立ち退き料の交渉を行い、立ち退き料の支払と引き換えに立ち退きの合意をすることも問題ありません。
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「立ち退き料相場の算定要素」について

立ち退き料の相場金額はどのような要素を考慮して決定されるのですか。
立ち退き料とは、賃借人が賃借物件から立ち退く場合に被ることとなる不利益を金銭に見積もって補償するものをいいますが、大まかに立ち退き料の相場は、次の三つの内容を持っていると言われています。
  1. 1立ち退きによって賃借人が支払わなければばらない移転費用の補償
  2. 2立ち退きによって賃借人が事実上失うことになる利益の補償
  3. 3立ち退きにより消滅する利用権の補償

それぞれの内容は以下の通りです。

立ち退きによって賃借人が支払わなければならない移転費用の補償としての立ち退き料とは
  • 引越しにかかる費用
  • 移転先取得のために支払いを要する費用(敷金、保証金、仲介手数料等)
  • 従前の賃料から移転先において増加した賃料差額
    (賃料差額に補償月数を乗じた額)
立ち退きによって賃借人が事実上失うことになる利益の補償としての立ち退き料とは
  • 商売を行っていた人が、移転により立地条件が悪化し、得意先等を失うことに対する補償、いわゆる営業権の補償(休業補償、減収分の補償等)
  • 移転先が従前の建物に比べて日照、駅からの距離等で劣っている場合に
    補償される、いわゆる居住権の補償
立ち退きにより消滅する利用権の補償としての立ち退き料とは
  • 賃借人が、借地または借家を利用することができる権利、すなわち、
    借地権、借家権が消滅したことに対する補償を意味します

基本的には、立ち退き料の相場金額を決める一応の基準のとして、上記3つの要素を考慮しますが、結局は、個々の具体的な事案 における、賃貸人と賃借人との利用の必要性を比較して、当事者の話し合い、または裁判手続きにより決定されます。


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弁護士に依頼するメリット

正当な金額の立ち退き料を確保できる 立ち退き料の交渉に時間を割かずに本業に集中できる 立ち退き料の不払いを防止できる 弁護士が合意書を作成することで事後の紛争を防止できる
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